2016总结展望｜城市篇：“新一线”市场格局崛起，2017“黑马”何在

小Q导读：2016年市场格局已内生变化，未来“新一线”城市或将成为未来房地产市场的主力军。

文／克而瑞研究中心

2016年，行业规模再创新高，市场格局也内生变化。一线城市房价水平虽然依旧领先，但在二手房市场不断扩容、开发用地规模持续走低背景下，北上广深的成交规模、价格增速等已渐渐被南京、苏州、天津、杭州等“新一线”城市赶上甚至超越。从行业中长期发展看，凭借更快的城市边界扩张、更多的一手房客群数量、以及更大高端物业发展空间，“新一线”城市或将成为未来房地产市场的主力军，其市场发展也更加值得企业和购房者关注。

2016年总结

一、市场综述：形成三大经济圈聚集+中西部单中心城市新格局

从2016年各城市房地产市场发展情况来看，不同于“一线、二线、三四线这种传统的相同城市能级发展步调基本一致”的格局，长三角、珠三角、京津冀三大经济的核心城市（上海、深圳、北京）和圈内重点城市（南京、杭州、苏州、合肥、广州、天津）遥遥领先于其他区域。此外，武汉、郑州、重庆、成都、长沙等中西部区域单中心城市成交量持续高位运行，且规模增速显著高于一线，市场发展犹有较大上升空间。

从全年成交表现看，一线城市成交面积涨幅最小，同比仅上涨3%，一方面是由于一线城市的供应量有限，另一方面是由于上海、深圳调控先一步到来，新政出台后成交快速萎缩所致。二线城市同比上涨26%，其中南京、苏州、合肥房价同比涨幅也都超过了40%，量价等方面都具备了“新一线”城市的腔调。三四线城市同比上涨28%，上涨幅度在各线城市中最大，中央“去库存”方针在2016年初见成效，漳州、汕头两市涨幅超过100%。

二、供应：50城供应总量同比微增3%，一线城市全线下滑

今年整体市场供应量有所回升，但一线城市全线下滑，二线城市有所上涨，三四线城市供应大幅上涨。据CRIC统计，1-11月监控的50城市中，商品住宅供应面积共31098万平方米，比2015年同期上涨3%，比2014年同期回升5%。

按月度表现来看，全年商品住宅的供应量较为平稳，月度平均供应量2827万平方米，除2月外，其余月份供应量都在平均值上下波动。分阶段来看，第一阶段为1-9月，波动上升阶段，节后今年房地产的热度初显，三月份供应大幅度上涨，同比2015年上浮47%，也是今年同比涨幅最大月份， 随后4月、6月、9月供应量均明显大于3000万平方米，9月为年度供应最高峰，供应量3921万平方米。第二阶段为10-11月， 显著下滑阶段，第三季度调控政策频出，大部分开发商受政策限制，观望情绪明显，供应迅速下滑，11月更是同比去年下跌18%。

从城市能级看，一线城市供应降幅较大，受政策影响最为明显，其中上海、深圳降幅最为明显，对比去年同期跌幅均超过三成，跌幅最小的北京下跌4%。二线城市超半数供应上涨，涨幅最大的是天津，同比上涨84%，部分城市三季度后受政策影响供应回落，全年供应同比下降，如苏州、杭州等，但降幅在10%以内。三四线城市总体涨幅最大，镇江、淮安两市供应同比上涨超过100%，部分受周边核心城市带动，房价上涨较快，并出台限购政策的城市，如东莞、无锡、昆山等市，供应均同比下跌。

前11月供应量排行榜TOP10的城市大部分同比前两年都有较大涨幅，榜首武汉供应量1727万平方千米，同比去年上涨17%，相比2014年上涨18%；供应量增幅最大城市为天津，前11月供应量较去年同期增84%；重庆作为2015年及2014年同期供应量第一名，2016年供应同比锐减42%，位列排行榜第九；门槛城市沈阳供应量达到1049万平方米，同比微涨。值得一提的是，前两年同期供应量top10榜单中，一线城市广州、上海均有上榜，今年top10榜单则全部由二、三线城市包揽。

三、成交：前三季高涨，第四季下滑，“新一线”成交规模大幅领先 

今年3月过后整体市场成交爆发式增长，各线城市成交同比全部上涨，二、三四线城市上涨尤为明显。据CRIC统计，监控的52城市中，今年商品住宅成交面积共39608万平方米，比2015年同期上涨23%，比2014年同期回升60%。

全年的成交表现可分为三个阶段，以第一阶段是1-2月份，延续去年平稳走势和传统春节淡季，2月份成交量作为全年最低，仍比去年同期上涨31%，第二阶段3-9月份，进入今年楼市的高热期，成交同比大幅增长，3月份成交面积达到全年最高为4161万平方米，同比上涨107%，且年度成交的高热不仅表现在面积的增长上，成交均价较往年也有很大涨幅。9月成交量重回3758万平方米，也是今年的最后一个高峰。第三阶段为受到大量限购政策影响的第四季度，11月份成交同、环比分别下降7%和18%，成交量2968万平方米，仅高于1、2月份。总体来说，今年成交持续维持在高热状态。

按城市分级来看，一线城市成交面积涨幅最小，同比仅上涨3%，一方面是由于一线城市的供应量有限，另一方面是由于上海、深圳调控先一步到来，新政出台后成交快速萎缩所致。二线城市同比上涨26%，其中南京、苏州、合肥房价同比涨幅也都超过了40%，量价等方面都具备了“新一线”城市的腔调。三四线城市同比上涨28%，上涨幅度在各线城市中最大，中央“去库存”方针在2016年初见成效，漳州、汕头两市涨幅超过100%。

四、房价：9成城市房价同比上涨，深圳领跑全国，苏州涨41% 

从国家统计局公布的70大中城市房价变化数据看，2016年年初时，房价环比上涨的城市仅一半左右，三月全面升温，62城房价环比上涨，随后全年房价保持普遍持续上涨，即使在传统淡季7月份，也有51个城市房价持续上涨，火爆情形延续到9、10月份，各地调控政策频出后，11月价格环比上涨的城市从62个下降至55个。

从CRIC系统监测的60个重点城市住宅成交统计均价看，约88%的城市年内房价同比上涨，其中深圳成为成交均价最高且年内涨幅最大城市，成交均价达到53550元/平方米，同比涨幅55%，遥遥领先与其他城市。

从各城市能级看，虽然一线城市限购、限贷力度大幅加强，但价格上涨幅度比去年同期有所增加，房价依旧快速上行；二线城市房价几乎全线上涨，仅西安同比下跌3%，其中均价最高城市为厦门，26341元/平方米，苏州、合肥涨幅最大，分别达到41%和31%，调控政策出台后，这部分城市的房价也并未有显著的回调，仍在持续上涨。除西安同比下跌3%外，重庆成交均价同比持平；三四线城市中大部分成交均价也同比上涨，其中较突出的有东莞、大厂、漳州，同比涨幅分别为37%、26%和23%，珠海、东莞、昆山三市为三四线城市中均价过万城市。房价上涨幅度与成交均价的前几位都处于三大经济圈内且位于核心城市附近，受三大经济圈核心城市需求外溢影响较大。

五、库存：40城库存大幅回落，仅呼和浩与宜兴消化周期超警戒

2016年，中央和地方”去库存“刺激政策持续发力，各线城市的成交火爆，大部分城市市场开始供不应求，库存压力大减，供求关系出现逆转。半数样本城市库存都降至500万平方米以内，上海、南通库存降至百万平方米以内，宁波、杭州等城市库存同比下降近一半，仅个别城市如沈阳、成都、西安等库存量较高。

从40个城市库存水平变化看，到11月末仅6个城市（成都、苏州、兰州、贵阳、深圳、常德）库存有所回升，其余城市库存比去年年末下降了20%-60%不等，可以说重点城市的库存问题在2016年基本解决。

一线城市库存相比2015年末下降30%，二线城市整体库存对比上年年末下降23%，三四线城市整体库存下降了32%。在库存减少的城市中，一线城市里上海的降幅最为明显，二线城市中天津的库存下降最为急剧，三线城市无锡、南通也分别下降了61%和73%。

受全年成交高涨的影响，各城市消化周期持续降低，大部分城市消化周期以下降到一年以内，其中上海、南京、郑州等城市马上就要进入无房可售的阶段。以18个月作为警戒线来看，仅宜兴、呼和浩特两市消化周期在18个月以上，其余城市均低于警戒线。

从40城住宅消化周期变化来看，深圳消化周期较去年年末上升了93%，达到16.4个月，二线城市的苏州、厦门、福州消化周期同比有所上涨，苏州涨幅160%，从去年年末3.6个月上升到11月末9.4个月，消化周期最大的厦门为16.9个月，但都控制在警戒线范围以内。呼和浩特消化周期仍长达34.9个月，虽然已下降31%，但仍有较大压力。三四线城市中，宜兴消化周期仍高达24.9个月以外，其余城市库存压力都较小。

六、成交结构：三、四房产品份额攀高，一线70平以下、复式成交占比骤升

在2016年热点城市房价快速上涨、调控政策渐次加严的市场背景下，小户型、低总价的一、二房产品成交占比持续下滑，而三房、四房乃至别墅产品销售热度却在持续攀升。由此来看，随着城镇化进程的进一步推进、以及二手房市场规模的不断扩容，目前重点城市的刚需、首置需求的份额占比正在不断下降，一手房需求结构也越来越趋向于中高端改善产品。

1、二房产品成交占比持续收窄，一线复式成交占比急剧上升

监测城市统计数据显示，2016年两房产品成交占比为34%，较2015年下滑了3.3个百分点，其余各类产品成交占比均有不同幅度的提升。其中三房、四房产品占比提升幅度较大，分别较2015年上升了0.9个1.1个百分点，2016年成交占比分别达到了45.3%和8.4%。

从各城市能级的不同表现来看，一线城市复式产品成交占比快速上升，三四线城市三房产品成交占比小幅上升。具体来看，2016年一线城市二房产品成交占比为28%，同比大幅下滑7个百分点，而复式产品成交占比则相应上升6个百分点至12%；二线城市二房产品成交占比下滑3个百分点至38%；三线城市三房产品成交占比上升2个百分点至51%。

由此来看，随着居民居住水平的持续改善，越来越多的消费者开始将目光转向三房、四房的大户型产品；随着二手房市场规模的不断扩容，越来越多的首置客群将目光转向了存量房交易，一手房市场中的二房成交占比也在不断下降。而2016年一线城市复式成交占比的快速上升，则主要是“类住宅”产品热销所致，这主要与小微户型低总价、不限购优势有关。

2、各能级小户型成交走势显著分化，一线城市70㎡以下产品占比骤升

2016年各线城市小户型成交占比走势也出现了明显分化。一线城市小户型产品成交占比较2015年上升1.5个百分点，成交套数占比达到了49.5%。二线城市小户型产品成交占比为39.01%，较2015年下滑了1.03个百分点；三、四线城市下滑幅度更大，2016年成交占比为31.54%，较2015年下滑了2.03个百分点。

• 两房：一线差异化发展，二线主力产品占比进一步上升，三、四线趋向小型化

2016年，80-90平方米面积段依旧是两房产品的成交主力，但分不同城市能级来看，两房产品成交占比变动还是出现了明显差异。一线城市方面，80-90平方米面积段依旧居于各面积段首位，但成交占比大幅下滑9个百分点至42.01%，其余各面积段产品成交占比则均有上升，70-80平方米产品成交占比更是增加了4.69个百分点至20.14%。究其原因还是2016年一线城市房价进一步上涨，购房者为减轻支付压力，更加倾向于选择面积段更小的产品所致。二线城市恰恰与一线城市相反，80-90平方米面积段产品成交占比上升，其余各面积段则多呈占比下降态势，首置客群对于居住空间的需求仍是有增无减。三、四线两房产品整体呈现小型化态势，60-80平方米产品成交占比上升了1.29个百分点至23.72%，购房客群对于小户型产品的接受度有所提升。

• 三房：80-120㎡面积段成交占比持续上涨，一线城市尤为显著

2016年，三房户型中90-120平方米成交占比上升1.7个百分点，达到57.06%，其余各面积段成交占比均有回落，140-180平方米面积段成交占比跌幅最大，同比减少0.9个百分点，成交占比降至7.9%。

分城市能级来看，一线城市120平方米以下产品成交占比增幅最大，较2015年上升4.34个百分点至61.66，稀缺的教育、医疗等优质配套催生出了更多的小户型三房产品；二线城市各面积段成交占比相对稳定，90-120平方米产品成交占比上升1.13个百分点至51.1%；三四线城市方面，90-120平方米主力面积段成交占比进一步上升2.15个百分点至52.79%，120-140平方米产品成交占比持平，其余各面积段均有不同程度回落。

3、小户型别墅成交占比持续攀升，一线城市“微别墅”份额大幅上涨

2016年，伴随着房价的快速攀升，越来越多的中高端需求将目光转向了别墅，该类产品也在今年迎来了成交的快速上涨。监测城市统计数据显示，2016年别墅类产品月均成交量较2015年上升48%。

分面积段来看，200平方米以下产品成交占比达到45%，较2015年上升6.7个百分点，而传统的200平方米以上各面积段产品成交占比则均有回落，其中300平方米以上产品回落幅度最大，降幅达到3.4个百分点，2016年成交占比仅为20.86%。

从各线城市来看，一线城市120平方米以下小户型产品成交占比显著上扬，同比上升6.78个百分点至18.3%，在经历了近几年的发展后，“微别墅”俨然已经成为了一线城市的别墅市场的一大主力产品；二线城市也是140平方米以下产品成交占比增幅更为显著，较2015年上升5.18个百分点至17.57%；三四线城市方面则是140-160平方米产品成交占比出现较大幅度上升，占比较2015年增加2.89个白费弄点至6.76%，而300平方米以上产品则出现了5.78个百分比的大幅下跌，成交占比回落至26.2%。

2017年展望

成交规模方面，在热点城市调控持续升级、三四线去库存政策持续放宽的政策引导之下，2017年各能级城市成交走势倒挂的现象将进一步加剧，或将有更多的一、二线城市成交量出现同比回落，其中2016年投机性需求占比更高的南京、合肥、苏州成交波动风险较大，而三、四线城市成交规模则有望维持高位甚至继续攀高。

价格走势方面，房价、地价上涨速度仍是地方政府检验调控成效的首要指标，我们认为热点城市地方政府将进一步加强对于需求侧、尤其是中高端需求的控制，预售证监管收紧、差别化信贷等调控措施将进一步升级，2017年热点城市房价增速也会进一步放缓，但基于大部分热点城市供不应求的基本面没有改变，价格出现大范围下跌仍只是小概率事件。

一、一线城市：短期房价涨幅受调控抑制，仍是投资首选区域

作为行业风向标，一线城市市场变化更受关注，行政调控落实力度也最大。2016年以来，为控制房价出现进一步的高位上行，北京、上海、深圳多次升级了限购、限贷力度，北京的商住房限购、上海的贷款记录认定等政策均是史上最严。受此影响，四季度一线城市成交规模大幅下滑，但房价指标却只是缓涨。由此来看，目前一线城市房价的涨幅放缓主要还是受到政策限制，在供应持续低位的市场背景之下，房价上涨动力依然强劲。北京、上海、深圳成交均价之所以能够在年末创下新高，其关键因素还是高端项目的热销，这也从侧面佐证了高收入群体在一线城市的置业需求依旧旺盛，资产配置的首选区域。

二、房价大涨的二线城市：投资需求热度退去，中期发展依旧看好

2016年，南京、合肥、苏州2016年房价同比涨幅均超过40%，远远高于其他二、三线城市，中高端市场也在持续扩容，俨然成为了“新一线”城市。从需求侧分析，这一方面是依靠城市发展带来的人口迁徙，一方面是源自于市内改善性需求的释放，另一方面也与投机性需求的涌入和迭代不无关系。在城建快速推进的背景之下，2016年全国房地产的景气上升成为了这些“新一线”城市房价的助燃剂，也因此带来了更多的投资、投机性需求。

但在四季度调控政策收紧之后，“新一线”城市的投资、投机性需求明显减退，但代表城市需求主流的改善、中高端需求依然旺盛。随着调控成效在2017年的进一步显现，这些“新一线”城市成交量增速将明显下降，部分区域出现房价滞涨甚至回调也不无可能。但从中长期发展角度来看，由于商品住宅市场供不应求的基本面并未改变，自住的改善需求也依然旺盛，市场发展前景依旧值得企业和购房者关注。

三、成交量大的二线城市：调控力度有限，房价仍有上升空间 

2016年，杭州、天津、郑州、武汉等城市房价涨幅均高于20%（按70城房价指数），仅次于一线和南京、苏州和合肥，成交规模却都处于全国领先位置，年内商品住宅成交面积均超过1500万平方米，远超京沪穗深等一线城市。

政策层面，杭州、天津、郑州、武汉等在10月份升级限购、限贷，但力度都相对温和，商品住宅市场所受影响也更小。并且需要指出的是，虑及杭州、天津、武汉等依旧存在一定隐性库存压力，只要不出现房价暴涨，地方政府进一步升级调控力度的可能性不大。鉴于政策调控的相对稳定，以及这些城市区域经济和基建发展利好的持续推进，我们认为杭州、天津、郑州等市2017年成交量、价仍有进一步上升的空间，土地市场依旧火热。

四、去库存压力城市：格局进一步分化，部分城市成交或“昙花一现”

对于大多数二、三线城市而言，虽然“去库存”仍将是房地产市场发展的大方针，但基于需求侧的巨大差异，未来市场分化格局仍有可能进一步加剧。2017年部分城市成交可能在出现短期激增，创出成交小高峰，但窘于高企的库存成交难以持久。典型如沈阳、长春、等高库存二线城市，省内的经济、行政中心地位保障了这些城市的需求基数，在持续放宽的政策刺激以及行业周期助推之下，2017年有望出现个别月份的成交激增，但前期城市边界的过快扩张积压了过多库存，使得这些城市供过于求的现象在短期内难以改变，成交激增的现象也难以持久。

五、2017“黑马”城市: 佛山、南昌去化压力较低，有望晋升热点

在城市间商品住宅市场走势、调控力度加速分化的行业背景下，部分房地产基本面较佳，城市需求旺盛，但成交量价增速相对平缓城市有望迎来新的市场机遇。具体来看，佛山、南昌二市更有望在2017年晋升市场热点，其一是因为二市2016年商品住宅成交量、价均平缓上涨，留出了更多上升空间，其二是市场供求平衡，2016年末消化周期都处于9个月以内的相对低位；其三是调控力度较轻。最后也与良好的城市基本面有关，二市居民收入、GDP、城建等各项指标均在国内处于领先位置，也具有较强的人口吸纳能力。 

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